Управлението на сградите в Австрия е уредено със закон, който регулира отношенията на собствениците на домовете и публичния сектор, казва Волфганг Фьорстер, експерт в „Регионален жилищен отдел" на община Виена.
От началото на май в България влиза в сила новият закон за етажната собственост, който е доста оспорван от самото начало. Как е решен въпросът с етажната собственост в Австрия? И какъв е делът на частната собственост там, тъй като у нас тя надхвърля 90%?- Между Австрия и България има съществена разлика по отношение на собствеността. В Австрия близо 50% от апартаментите са частна собственост, докато във Виена този процент е още по-нисък - 25%. Всичко останало са жилища, които се дават под наем. В повечето случаи собствениците притежават еднофамилни сгради, но има и случаи, когато една сграда се притежава от няколко собственици. Във втория случай има ясни правила за организацията на етажната собственост и плащанията.
В Австрия концепцията за етажната собственост възникна след Втората световна война, но още преди да влезем в етажна собственост, бяхме приели закон за управлението й. Законът в Австрия е федерален и се отнася до всички региони в страната. Той регулира отношенията на собствениците на домовете, домоуправителите и обществения сектор. В закона са залегнали и задълженията, свързани с управлението на сградата. На теория домоуправител би могъл да бъде всеки един от собствениците, но разликата между теорията и практиката е, че по-често се избира професионален домоуправител.
Как притежателите на етажна собственост избират професионалния домоуправител и какви са задълженията му?- Решенията за управлението на сградата се взимат с просто мнозинство от собствениците. То също така може да реши кога и дали да смени управлението на етажната собственост или компанията. Всеки собственик има договор с професионален мениджър или с мениджърска компания, на която се делегират отговорностите за управлението на етажната собственост. Тази мениджърска компания отговаря за всички задачи, свързани със сградата, например за отношенията и за договорите с водоснабдяване, както и със стопаните за канализация, за застраховката на сградата, която е задължителна в Австрия. Събира данъците, необходимите такси от собствениците, отговаря за почистването на сградата.
Освен че има договор с мениджърската компания, всеки собственик има самостоятелен договор с електрификацията и топлофикацията. Това са единствените два самостоятелни договора. Във Виена тези компании са държавни, но в други части на страната могат да бъдат и частни. И ако аз като собственик не си плащам тока, проблемът се урежда между мен и електрическата компания. Те могат да ме съдят или да ми спрат електричеството. Но ако не си плащам таксите по управлението на етажната собственост за вода или данъци, то тогава домоуправителят може да ме съди.
В същото време домоуправителят или компанията, която управлява етажната собственост, имат право да събере таксите, които аз не съм платил, от другите собственици, защото носим един вид споделена отговорност. А другата част от собствениците, които са платили моите такси, ще ме съдят и ще си приберат от мен парите по съдебен ред.
И
ма ли специален регистър, където да са вписани въпросните домоуправители, каквато е да речем практиката в Италия? И колко обикновено струва на собствениците този начин на стопанисване на сградите? - В Австрия това е вид контролирана професия. Домоуправителите имат образователен ценз и лицензия за упражняване на професията. Те са част от Федералното сдружение на домоуправителите, в което има програма за обучение.
Кой ще бъде домоуправител решават самите собственици с просто мнозинство след проведено общо събрание. Обикновено договорът между домоуправителя и собствениците се сключва за една или за три години. След което собствениците отново се събират, за да решат дали да подновят договора със същия домоуправител или да го сменят.
Когато се избира домоуправител, трябва да се отчете, че има разлика между това дали той управлява етажна собственост или собственост, която се отдава под наем. Когато имотите се дават под наем, цялата сграда пак има домоуправител. При нас обаче има държавен закон за отдаването под наем, където е фиксирана задължителна такса, която се заплаща за управлението на собствеността. Тя е максимална стойност на квадратен метър, не бива да надхвърля дадена сума и е изчислена на годишна основа. Когато става дума за съдружие от собственици, тогава нямаме максимална цифра, която да е фиксирана в закона. Но обикновено това, което компаниите взимат, е колкото е при наема. Това, разбира се, е въпрос на преговори и от страна на самите собственици.
Когато се избира нов домоуправител или компания, обикновено собствениците сравняват офертите на три или пет компании и решават дали да изберат най-ниската оферта като стойност или най-качествената.
Собствениците на имоти също така решават точно каква отговорност да делегират на домоуправителите. Те могат да бъдат сведени до решаването на ежедневни задачи като събиране на данъци, такси, почистване на сградата и т. н. Но собствениците могат да решат да делегират и по-големи отговорности.
В България едни от най-сериозните проблеми възникват при т. нар. ремонти на общи части като фасада, покрив и др. Понякога заради нежеланието на всички собственици в кооперацията да финансират подобна дейност, понякога заради невъзможност на някои от тях. Как е решен този въпрос в Австрия?- В Австрия всяка група от собственици в сградите сама решава дали би искала да установи фонд за ремонти. В повечето сгради с обикновено мнозинство е прието да има такъв и всеки месец собствениците плащат определена сума пари. Тя влиза във фонда и с нея се покриват бъдещите ремонти на сградата.
По отношение на ремонтните дейности има два основни модела. Например ако имате асансьор, който е в неизправност, собствениците се събират и решават дали да бъде поправен и дали тези пари да бъдат взети от фонда за ремонти. Вторият случай е, когато има опасност за стабилността или за обществото - например прозорци или фасада, която би могла да се срути. Тогава съответните държавни власти издават заповед за ремонт, която се връчва на домоуправителя или компанията-мениджър на етажната собственост, тъй като това е представителят на собствениците.
При непосредствена заплаха градските власти си имат специален отдел за спешни работи. Те работят 24 часа в денонощието, седем дни в седмицата. Те идват, отстраняват повредата и впоследствие изпращат сметката на собствениците. Когато опасността не е непосредствена, в заповедта за ремонт фигурира краен срок за извършване на ремонта. Тогава той се организира от домоуправителя, който е длъжен да докаже, че той е извършен от професионална строителна компания. Ако обаче той не спази крайния срок в заповедта, властите имат право да се намесят и да прехвърлят работата на друга компания, която да извърши ремонта, и след това да изпратят сметката на собствениците.
Как се решава при вас въпросът със сметките към компаниите, предоставящи комунални услуги? Тук едни от големите опасения са от т. нар. колективни сметки в сградите, в режим на етажна собственост. Очаква се те да доведат до нескончаеми скандали между собствениците, тъй като изрядните могат да се окажат натоварени с плащането и на задълженията на некоректните потребители.- При нас персонални измервателни уреди има за електричеството, за газа, където районът е газифициран, и за топлофикацията. Когато става дума за вода и канализация, това са общи сметки на сградата, които се събират и се разпределят на пропорционален принцип, в зависимост от квадратурата на имота.
Има случаи, в които наемателят не плаща наема или собственикът престава да плаща таксата за поддръжка на имота. Причината може да е в това, че той иска да си купи нова кола или пък си е загубил работата. Поради тази причина имаме механизъм за навременно реагиране, при който домоуправителят завежда иск до съда и информира градските власти. Те изпращат социални работници, за да преценят защо той е спрял плащанията - дали не може да си плаща или не иска да си плаща. След това се разработва индивидуално решение и ако причината е финансова невъзможност на лицето, то тогава има пакети помощи за социално слаби.
Споровете се решават в съдаВ Австрия няма общи сметки и няма как да страдат останалите собственици в сградата. „Ние имаме месечна такса за управление на етажната собственост и в нея са включени всички комунални услуги, които засягат цялата сграда. Това е не само вода, тук е и застраховката, която е задължителна при нас, както и чистенето и поддръжката на сградата", казва Волфганг Фьорстер. Той уточнява, че ако се случи някой от собствениците да престане да плаща, той нарушава договора си с домоуправителя или с компанията, която е наета да управлява собствеността.
Тогава принципът е следният - пробва с писма, като първото е в приятелски тон, второто - не чак толкова приятелско и накрая се стига до покана от съда. Междувременно, тъй като парите трябва да бъдат платени, те се взимат от общата каса на сградата. След това се възстановяват, защото се връщат по съдебен ред. Последната мярка е да се изгони задлъжнялото лице от сградата и имотът му да бъде обявен на публичен търг. Но това е само теоретично, тъй като в практиката няма такива случаи.
Статистиката сочи, че общият обем на пазарът на Европейския фасилити мениджмънт (управление на сгради) се изчислява на приблизително 655 милиарда евро.
